中國(guó)醫(yī)藥化工網(wǎng)10月28日訊 “金九銀十”即將過(guò)去,樓市表現(xiàn)冷熱不均,一線城市新房定價(jià)高端化趨勢(shì)明顯,而三四線則仍然面臨去庫(kù)存壓力,這些城市未來(lái)或?qū)⒗^續(xù)出臺(tái)“救市”政策。10月23日,在央行年內(nèi)第三次祭出“雙降”組合拳之后,再度刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。
“去庫(kù)存”繼續(xù) 樓市差異化格局加劇
樓市“去庫(kù)存”壓力仍然高企。最新數(shù)據(jù)顯示,截至2015年9月底,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26711萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)3.8%。庫(kù)存規(guī)模在連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上,首次出現(xiàn)上升。
中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,“目前全國(guó)樓市庫(kù)存總量并沒(méi)有減少,同時(shí)城市間分化加劇,北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)‘供不應(yīng)求’的現(xiàn)象,這些城市的主要任務(wù)是控制房?jī)r(jià),而庫(kù)存壓力則集中在三四線城市。”
剛剛發(fā)布的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,前9月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元,同比增長(zhǎng)2.6%,增速為2014年以來(lái)最低點(diǎn)。同期的房屋新開工面積和房屋竣工面積都有所下調(diào),降幅分別為12.6%和9.8%。另一方面,銷售情況逐步回暖。具體來(lái)看,前9月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.5%,其中,住宅銷售面積增長(zhǎng)8.2%。到9月末,住宅待售面積減少387萬(wàn)平方米。
顧云昌預(yù)計(jì),“樓市去庫(kù)存還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間,明年的某一時(shí)段或?qū)?huì)出現(xiàn)明顯減少。”
利好政策頻出
“刺激”市場(chǎng)各方預(yù)期
自2014年4月以來(lái),樓市政策持續(xù)回暖,各地紛紛出臺(tái)松綁限購(gòu)、公積金政策鼓勵(lì)自主和改善需求、以及放開“限外令”等措施,央行年內(nèi)已經(jīng)五度降息、五度降準(zhǔn)。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年,142家上市房企的平均負(fù)債率為76.8%,其中超兩成房企資產(chǎn)負(fù)債率躍過(guò)80%紅線,國(guó)泰君安認(rèn)為,龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資松綁,資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯,這些因素影響著市場(chǎng)各方的預(yù)期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,樓市在本次央行降息的影響下難免出現(xiàn)“暖上加暖”的現(xiàn)象,在這種情況下,降息的利好效應(yīng)將被放大,購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。
北京市民趙先生近期打算將市區(qū)一套二手房出售,并在延慶地區(qū)購(gòu)置一套新建高檔住宅。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,像趙先生這種“賣一買一”的房主不在少數(shù),大多數(shù)是改善型住房需求。
2015年第三季度《一線城市豪宅公寓市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示,三季度一線城市單價(jià)6萬(wàn)元以上豪宅公寓(除別墅)成交3734套,環(huán)比增加39%,同比增加380%。
近期,一線城市新建商品住宅成交均價(jià)漲幅較大,這在一定程度上“刺激”了部分高凈值群體,加之目前貨幣政策寬松、股市調(diào)整幅度過(guò)大導(dǎo)致的投資渠道變窄,也增加了對(duì)抗跌保值效果較好的產(chǎn)品需求。不過(guò),分析人士表示,雖然豪宅公寓市場(chǎng)熱度還將進(jìn)一步延續(xù),但退燒是必然趨勢(shì),未來(lái)需求將更為溫和。
一線城市房?jī)r(jià)高端化趨勢(shì)明顯
從全國(guó)來(lái)看,房企觀望情緒濃重,拿地更趨謹(jǐn)慎。前9月房企土地購(gòu)置面積和成交價(jià)格雙雙下滑,并且降幅擴(kuò)大。但是與之形成鮮明對(duì)比的是一線城市土地市場(chǎng)的火爆:10月20日,北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊以49.5億元成交,扣除配建的政策性住宅,樓面價(jià)達(dá)到7.5萬(wàn)每平米;23日,北京順義昌平3地塊以60億元成交。同樣的情況也出現(xiàn)在廣州和深圳,而上海則突然叫停多宗土地轉(zhuǎn)讓。10月9日,上海市委書記韓正表示,上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高,如果不堅(jiān)持調(diào)控,將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展,也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。
張大偉分析稱,在北京2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象,而從2015年6月大興等南城系列“地王”出現(xiàn),證明了房企對(duì)一線城市土地的爭(zhēng)搶進(jìn)入白熱化。在這種情況下,未來(lái)新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì),而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)域也將供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目,將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。業(yè)內(nèi)人士稱,如果一塊區(qū)域地塊內(nèi)拍出“地王”,對(duì)于周邊樓盤無(wú)疑是最好的促銷廣告。
顧云昌認(rèn)為,“城市之間的差異是由于城市化進(jìn)程導(dǎo)致的。由于發(fā)展空間大,就業(yè)機(jī)會(huì)多,人口大量流向大城市是必然趨勢(shì),這個(gè)過(guò)程是不可能完全解決的。”
由于公共資源集中及人口分布的不均衡,由于嚴(yán)重分化的價(jià)格漲幅同樣存在隱憂。張大偉表示,未來(lái)政策刺激效果會(huì)集中體現(xiàn)在一二線城市,而三四線城市則會(huì)越來(lái)越差,很多城市或有可能在四季度加碼房地產(chǎn)救市政策。